“房地產稅”核心三問:在哪些城市試點?如何徵收?房價會下跌嗎?

房地產稅終於來了!

為積極穩妥推進房地產稅立法與改革,引導住房合理消費和土地資源節約集約利用,促進房地產市場平穩健康發展,2021年10月23日,第十三屆全國人民代表大會常務委員會第三十一次會議決定:授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作,其中重點內容為:

1.試點地區的房地產稅徵稅物件為居住用和非居住用等各類房地產,不包括依法擁有的農村宅基地及其上住宅。土地使用權人、房屋所有權人為房地產稅的納稅人。

2.國務院制定房地產稅試點具體辦法,試點地區人民政府制定具體實施細則。

3.按照積極穩妥的原則,統籌考慮深化試點與統一立法、促進房地產市場平穩健康發展等情況確定試點地區

4.本決定授權的試點期限為五年,條件成熟時,及時制定法律。

5.財政部、稅務總局將依照全國人大常委會的授權,起草房地產稅試點辦法(草案),按程式做好試點各項準備工作。

房地產稅的出臺,始終牽動著購房者的神經。房地產稅將在哪些城市展開試點?徵收的具體方案是什麼?試點城市的房價是否會下跌?環球網房產結合行業專家的觀點,深入解讀“房地產稅”三個核心問題。

哪些城市會被納入試點?

根據全國人大常委會的會議決定,由國務院制定房地產稅試點具體辦法,試點地區人民政府制定具體實施細則。國務院按照積極穩妥的原則,統籌考慮深化試點與統一立法、促進房地產市場平穩健康發展等情況確定試點地區,報全國人民代表大會常務委員會備案。

那麼,具體哪些城市會被納入試點?

目前,市場觀點普遍認為第一批試點的城市應該優先考慮長三角、珠三角、京津冀中的一二線核心城市。

經濟學家任澤平指出,“《決定》提出為積極穩妥推進房地產稅立法與改革,引導住房合理消費和土地資源節約集約利用,促進房地產市場平穩健康發展”。因此,此次試點地區應該以房價上漲壓力較大的熱點城市為主,比如長三角、珠三角、京津冀等地區以及部分割槽域中心城市;同時,扣除抵扣面積以後,對於投機炒房的多套房和豪宅的徵稅力度可能較大。”

億翰智庫也認為,部分市場熱度和房價上漲預期比較高的城市將更有可能入圍試點城市,預計北上廣深一線城市以及核心二線城市入圍房地產稅試點城市的概率較高。

易居企業集團CEO丁祖昱認為,“此前網上提及的浙江、深圳和海南納入改革試點我個人認為不太可能,因為浙江省各城市的情況差距較大,從省級層面很難操作。反而上海、廣州、深圳、杭州、寧波、重慶、南京等熱點一二線城市,很有可能會成為首批試點城市。北京由於產權權屬性質較為複雜,前期工作量可能較大,因此可能不太會加入試點行列。而海南省一方面由於體量不大,另外一方面為旅居型房地產市場,因此加入試點的可能性也不大,最多是三亞市等熱點城市進行試點。”

至於試點城市的落地,目前普遍預期2022年就會啟動。

“房地產稅”如何徵收?

早在2011年,上海、重慶就率先試點徵收“房產稅”,但是,業內普遍認為,上海、重慶的房產稅都存在同樣的問題:覆蓋範圍窄,稅率低。

明源地產研究院指出,上海只針對新購買的二套及以上住房徵收,過去買的存量房源不徵收,第一套房不徵收,人均60平方以下的免徵,稅率僅為0.6%,還可按70%價格徵收;重慶只對高檔住房和別墅徵收,普通住房幾乎不徵收。因此,“房產稅”既沒有遏制房價的上漲,也沒有補充多少地方財政。

從概念而言,即將試點的“房地產稅”與“房產稅”不同。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出,“房產稅是針對房產來說的,而房地產稅的範圍更大,包括房產和土地。就此次政策來看,其提到了土地使用權人和房屋所有權人為房地產稅納稅人。”

房地產稅又將如何確定課稅物件?任澤平指出,“以存量房為基礎徵稅的可能性較大。此前上海與重慶試點效果未達預期的原因之一是其課稅物件範圍過小,上海僅對新購住宅徵稅,重慶僅對高階住宅徵稅。隨著一二線城市進入存量房時代,增量住宅增速放緩,課稅物件將以存量房為基礎。”

任澤平預計,我國房地產稅試點將以市場評估價值為徵稅基礎,並且根據家庭成員人數、撫養負擔、生育狀況、特殊群體等給予抵扣面積或稅收優惠。“可能採取首套免徵和免徵面積相結合的方式,同時對剛需及特殊群體免徵。此前上海試點方案的免徵面積是人均居住面積的2倍,預計此次試點將對免徵面積做出調整以擴大稅基。”

明源地產研究院指出,“目前,財政部等透露出來的資訊,我國大概率將會按照房產評估值進行徵收,二手房指導價有望成為重要參考。”

“房地產稅”核心三問:在哪些城市試點?如何徵收?房價會下跌嗎?

圖源:中達證券研究

從具體房地產稅的徵收辦法來看,或將參考徵收房地產稅國家的普遍做法。以韓國“綜合不動產稅”為例,當前,綜合房地產稅的課稅物件為公示價格6億韓元以上的房屋(1人1戶為9億韓元以上),稅率範圍為0.6%-3.0%;對持有3套以上房屋的持有者將採用更高稅率,稅率範圍為1.2%-6.0%,稅率均隨稅基價值而上升。

根據發達國家及上海、重慶經驗,房地產稅率或將採取累進稅率、平均稅率方式。任澤平認為,“此前上海重慶房產稅分別採用0.4%、0.6%兩檔和0.5%、1%、1.2%三檔稅率,預計房地產稅的試點城市將因城施策,稅率一開始不會太高,但是在力度大於上海和重慶現有試點。”

考慮到中國居民70%的資產配置在房地產上面,房產為居民主要財富資產,按總價值進行分級徵稅,也是實現共同富裕的應有之意。

中指研究院則預計各個試點城市將在國務院及相關部門制定的總體草案基礎上,因地制宜進行細則落地,包括徵稅範圍、計稅依據、稅率、稅收優惠等。同時,房地產稅為地方稅的一種,試點城市現階段預計只針對城市內部房產進行計算徵收,不會跨城聯網統計。

對房價的影響如何?

本次試點明確了房地產稅改革的三大目標。第一、積極穩妥推進房地產稅立法與改革;第二、引導住房合理消費和土地資源節約集約利用;第三、促進房地產市場平穩健康發展。

考慮到中央一直在強調“穩房價,穩地價,穩預期”,房地產稅試點的出發點也正是“三穩”,而非房價下跌。

值得關注的是,不少業內人士指出,徵收房地產稅增加了房屋所有者的保有成本,在一定程度上抑制投機需求,同時,短期內其會帶來一定的心理衝擊,將會影響房價。

中泰證券政策研究團隊就認為,開徵房產稅有可能在短期對房價形成壓力,“房產稅將增加存量住宅的持有成本,在短期刺激房源釋放,而需求在短期難以擴張,供大於需的格局將在短期推動房價回落”。

億翰智庫也認為,對於試點城市的房地產市場,由於2020年疫情後這輪行情主要源於流動性的寬鬆,頭部需求受益較大,如果房地產稅開徵,將有可能在短期內影響頭部需求的釋放,從而對二手房和新房市場造成一定的影響。

從韓國2005年推出“綜合不動產稅”後對房價的影響來看,韓國的房價出現了短期的小幅下降,但2006年後又開始繼續上漲。從長期來看,韓國房價的變動仍受到供求關係等綜合因素的影響,如2019年起韓國綜合不動產稅的稅率有所提升,但受到流動性環境等因素的影響,韓國房屋價格在2020年仍加速上漲。

“房地產稅”核心三問:在哪些城市試點?如何徵收?房價會下跌嗎?

圖源:中達證券研究

任澤平預計在當前時點推出房地產稅對市場壓力不小,或將造成房價波動,但是從長期來看,房地產稅對具體區域的影響仍取決於市場供求關係。“根據國際經驗,在供不應求和貨幣超發的情況下,稅負可以轉嫁,反之則無法轉嫁甚至增加區域市場壓力。房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融。根據我們的研究,未來中國人口將向都市圈城市群和區域中心城市集聚,人口流入和流出地區的房地產市場將出現明顯分化。”

丁祖昱也認為房地產稅與房價下跌不能簡單的劃等號,“結合歐美、日本等發達經濟體實行房地產稅之後的市場表現來看,房價預期主要取決於樓市供需關係,供地緊俏、需求堅挺的城市房價仍易漲難跌。”